消費税が還付される仕組み
国に納める消費税額は、
売上に含まれる消費税 ー 仕入に含まれる消費税×課税売上割合＝納める消費税
(A) (B) (C)
として計算されます。
もし、(A)より(B)が大きいと、納める消費税はマイナスになります。
マイナスの納める消費税 ＝ 還付される消費税です。
・(A) ＞ (B) → (C)納める消費税
・(A) ＜ (B) → (C)還付される消費税
大家さんの事例
例)
不動産経営をはじめる大家さんが居住用物件を購入。
物件価格は5,500万円(税込)。
1年目の家賃収入は1,000万円(非課税)。
※家賃収入は居住用家賃収入であり、事務所･店舗用家賃収入ではない
原則通りに計算すれば、大家さんは消費税の還付を受けることはできません。
前述の消費税の計算式にあてはめてみると、
０円 ー 500万円×0％ ＝ 0円
(A) (B) (C)
(A)売上に含まれる消費税は、家賃収入が非課税売上であるためゼロです。
(B)仕入に含まれる消費税は、物件購入費用に含まれる消費税500万円がありますが、課税売上割合が0％のためゼロです。
自販機スキーム
回避策と防止策～その１～
ここから大家さんとお上(国税庁)のいたちごっこを見ていきます。
何とかして消費税を取り戻せないかな…
そうだ、敷地内に自販機を設置してみよう。
例)
設置した自販機収入は110万円(税込)
※自販機の設置費用は割愛
※初年度は入居者を募集せず賃貸収入はゼロ
※2年目からの賃貸収入は1,000万円(非課税売上)
消費税を計算してみると、以下のように消費税の還付を受けられました。
10万円 ー 500万円×100％ ＝ ▲490万円
(A) (B) (C)
(A)売上に含まれる消費税は、自動販売機収入分の10万円。
(B)仕入に含まれる消費税は、物件購入費用分の500万円が、課税売上割合が100％のため計上されます。
今回の例では、初年度、賃貸収入を発生させておらず、自動販売機収入が課税売上として分母分子に乗ってくるため、課税売上割合が100％になります。
よしよし、消費税の還付を受けられたぞ！
ちょっと待ってください！
大家さんが購入した居住用物件が、調整対象固定資産に該当する場合、
将来、その消費税還付額は返納していただくことになります。
(旧)調整対象固定資産
税抜100万円以上の固定資産を購入後、3年間で課税売上割合が著しく変動(※)した場合、1年目の消費税還付額は返納しなければならない。
(※)著しい変動については下図参照
回避策と防止策～その２～
じゃあ、3年目に免税事業者に戻る届出をするよ！
そうすれば、返納しなくてもいいんでしょ？
ぐぬぬ…
じゃあ税法を改正します！
免税事業者に戻れなくします！
【H22(2010)年度改正】
調整対象固定資産
課税事業者になってから2年以内に調整対象固定資産を購入した場合、
購入後3年間は免税事業者には戻れない。
※旧3年縛りと呼ばれる
回避策と防止策～その３～
そしたら、居住用物件を買うのは課税事業者になってから3年目にするよ！
そうすれば、免税事業者に戻れるよね？
う～ん…
じゃあまた税法を改正します！
【H28(2016)年度改正】
高額特定資産
税抜1,000万円以上の資産を購入した場合、購入後3年間は免税事業者には戻れない。
※新3年縛りと呼ばれる
地金スキーム
もう免税事業者に戻る方法はなさそうだな…
じゃあ、課税売上割合が下がらないようにすればいいんだ！
金を売ったり買ったりしてみよう！
例)
金の売却収入は2,200万円(税込)
※金の購入費用は割愛
※2年目からの賃貸収入は1,000万円(非課税売上)
これなら、課税売上割合が著しい変動に該当しないから
還付を受けられるぞ！
…
そしたらもう、居住用物件の購入費用は仕入税額控除できなくします！
【R2(2020)年度改正】
居住用賃貸不動産
税抜1,000万円以上の、居住用として貸し付けるための物件の購入費用は、
仕入税額控除の対象外とする。
